Debaty sejmoweIV Kadencja

Interpelacja w sprawie wydania urzędowej interpretacji zapewniającej jednolite stosowanie prawa podatkowego w zakresie korzystania z ˝dużej˝ ulgi budowlanej

   Szanowny Panie Ministrze! Osoby fizyczne korzystające z podatkowej ulgi budowlanej na wynajem są informowane przez właściwe urzędy skarbowe, że w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku budowanym na wynajem na ich rzecz tracą one prawo do korzystania z ulgi budowlanej. Powyższe twierdzenie uzasadniane jest argumentem, że ulga przysługuje, zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ˝na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem˝. Natomiast jeżeli po wybudowaniu budynku następuje wyodrębnienie własności lokali, wyodrębnienie powyższe oznacza, że podatnik nie ponosił wydatków na budowę budynku, lecz wyłącznie na poszczególne lokale; bez znaczenia jest tu kwestia, ile faktycznie lokali jest wynajmowanych w budynku oraz czy właścicielem wyodrębnionych lokali jest jedna czy więcej osób.

   Powyższa niekorzystna interpretacja przepisów podatkowych oznacza, iż przykładowo podatnik, który samodzielnie sfinansował budowę kamienicy czynszowej i zamierza obciążyć tylko niektóre lokale hipoteką, a więc ustanawia odrębną własność wszystkich lokali w kamienicy, traci ulgę budowlaną w momencie wyodrębnienia własności lokali. Powstaje zatem pytanie: Na jakiej podstawie prawnej organa podatkowe wysuwają twierdzenia co do utraty ulgi budowlanej w momencie wyodrębnienia własności lokali? Czy faktycznie ustanowienie odrębnej własności lokali w nowo budowanym budynku z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, po zakończeniu budowy budynku powoduje utratę ˝dużej˝ ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (DzU nr 90, poz. 416 z późn. zm.) (ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych)?

   Zgodnie z art. 26 ust. 10 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci ulgę związaną z odliczeniem od dochodu wydatków poniesionych na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku następuje w sytuacji, gdy przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń od dochodu, gdy:

   1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub

   2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub

   3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela.

   Utrata ulgi jest uzależniona od dokonania zbycia budynku, lokalu mieszkalnego lub udziału we współwłasności. Jednakże przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia ˝zbycie˝. Termin ˝zbycie˝ należy więc rozumieć szeroko - jako każdą prawnie dopuszczalną formę przeniesienia własności do nieruchomości, lokalu mieszkalnego lub udziału we współwłasności. Będzie tutaj chodzić o takie formy przeniesienia prawa własności, jak sprzedaż, darowizna, zamiana, przewłaszczenie czy wniesienie prawa własności do nieruchomości w formie wkładu niepieniężnego do spółki.

   Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388 z późn. zm.) (ustawa o własności lokali) samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu może stanowić odrębną nieruchomość. Wyodrębnienie własności lokalu oznacza zniesienie współwłasności nieruchomości. Zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy o własności lokali wyodrębnienie własności lokalu następuje na podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości albo na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości i nabywcą lokalu. Ponadto, zgodnie z art. 10 ustawy o własności lokali, właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej.

   Komentatorzy ustawy o własności lokali twierdzą, że ˝umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nie jest czynnością prawną rozporządzającą (a więc nie przenosi prawa własności do danego lokalu). W jej wyniku powstaje wprawdzie nowe prawo - prawo własności lokalu - jako emanacja prawa własności gruntu lub budynku. Jednakże dopóki nie nastąpi przeniesienie tego prawa na inną osobę niż dotychczasowy właściciel nieruchomości (lub na jednego ze współwłaścicieli), nie można mówić o rozporządzeniu˝ (E. Drozd, ˝Ustanowienie odrębnej własności lokali˝, ˝Rejent˝, 1994, nr 12, s. 24). Tak więc wedle powyższego komentarza samo ustanowienie odrębnej własności lokalu nie stanowi zbycia tegoż; do przeniesienia prawa własności do lokalu konieczne jest zawarcie umowy sprzedaży, darowizny, zamiany lub innej umowy rozporządzającej prawem własności do lokalu.

   Ponieważ wyodrębnienie własności lokalu nie pociąga za sobą przeniesienia prawa własności do wyodrębnionego lokalu, nie dochodzi do zbycia lokalu i w konsekwencji, zgodnie z przepisami podatkowymi, nie powoduje utraty ulgi. Przekształcenie prawa własności ze współwłasności w nieruchomości w częściach ułamkowych na własność odrębnego lokalu nie oznacza: ani dla współwłaściciela otrzymującego wyodrębniony lokal, że zbył swój udział w pozostałej, niewyodrębnionej części w nieruchomości, ani dla współwłaścicieli, którzy po wyodrębnieniu własności lokalu ˝pozostali˝ we współwłasności nieruchomości, że zbyli wyodrębniony lokal na rzecz współwłaściciela.

   ˝Nie powoduje natomiast utraty ulgi zniesienie przed upływem dziesięciu lat współwłasności domu z mieszkaniami na wynajem, wybudowanego wspólnie przez kilku podatników, przez zawarcie przez nich umowy notarialnej wyodrębniającej wyłącznie lokalne mieszkalne, przy jednoczesnym zachowaniu współwłasności innych części budynku. Takie stanowisko zajęło Ministerstwo Finansów w piśmie z 16 stycznia 1998 r. (sygn. POS/RM-7361-0171/97), wyjaśniając jednocześnie, iż w takiej sytuacji nie dochodzi do zbycia udziałów we współwłasności (w rozumieniu art. 26 ust. 10 pkt 1 updf). W piśmie tym przypomina się, iż zgodnie z art. 7 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388 ze zm.) można ustanowić odrębną własność lokalu w drodze umowy określającej w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Ta czynność prawna nie powoduje utraty prawa do ulgi podatkowej, gdyż udział we współwłasności nie został zbyty - wyjaśnia się we wspomnianym piśmie. Jednak wyodrębniony lokal musi być nadal, aż do końca wymaganego okresu, przeznaczony do wynajęcia i muszą być spełnione pozostałe warunki zachowania prawa do ulgi˝ (J. Lewandowska, ˝Kiedy można stracić ulgę˝, ˝Rzeczpospolita˝ z dnia 29 stycznia 2000 r.).

   Jak z powyższego wynika, w przypadku gdy na rzecz współwłaściciela zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu oraz gdy współwłaściciel jest współwłaścicielem wybudowanego budynku i wyodrębnienie własności lokalu następuje na podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, wówczas takie ustanowienie nie powoduje utraty ulgi mieszkaniowej.

   Trudno także zgodzić się z twierdzeniem, iż w momencie wyodrębnienia własności lokalu następuje zmiana celu dokonywanej inwestycji z ponoszenia wydatków na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, na ponoszenie wydatków na budowę własnych lokali, z przeznaczeniem ich na wynajem. Przepis ulgi podatkowej nie uzależnia prawa nabycia ulgi budowlanej od: niewyodrębniania własności lokali albo od ˝pozostawania˝ w przymusowej współwłasności właścicieli budynku. Także przepisy podatkowe nie stanowią, iż podatnik traci ulgę budowlaną, gdy nastąpi ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku. Taka interpretacja przepisów jest interpretacją rozszerzającą, a zgodnie z jednolitą linią orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego: ˝Przepisy podatkowe powinny być interpretowane ściśle, zgodnie z zasadami wykładni językowej, a stosowanie analogii lub też wykładni rozszerzającej czy ścieśniającej jest niedopuszczalne˝ (wyrok NSA w Lublinie, IS.A./Lu 384/98).

   Na podstawie powyższego proszę pana ministra o odpowiedź na następujące pytanie: Czy minister finansów zamierza wydać urzędową interpretację przepisów, na podstawie art. 14 ustawy Ordynacja podatkowa, która zapewniłaby jednolite stosowanie prawa podatkowego przez organy podatkowe związane z korzystaniem przez podatników z ˝dużej˝ ulgi budowlanej?

   Z poważaniem

   Poseł Marek Wikiński

   Warszawa, dnia 16 lutego 2000 r.